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BVGO, AWWT, RAT |
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Bundesstadt Bonn |
TOP |
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BE |
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öffentlich |
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nicht öffentlich |
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Drucksachen-Nr. |
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Externes Dokument |
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- Lageplan |
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Betreff |
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Europaweite Ausschreibung der Neubebauung an der Kurfürstenallee mit einem hochwertigen Hotel |
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Begründung der Dringlichkeit |
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Die notwendigen Abstimmungen mit den diversen Fachverwaltungen waren fristgerecht nicht zu erreichen. Wegen des insgesamt sehr komplexen Ausschreibungsverfahrens und seiner zeitlichen Dauer würde jedoch eine Verschiebung in die nächste Sitzungsrunde zu erheblichen Zeitverzögerungen führen. Um der Beschlusslage des Hauptausschusses vom 17.01.2008 gerecht zu werden, sieht die Verwaltung eine Dringlichkeit der Vorlage als gegeben. |
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Finanzielle Auswirkungen |
Stellenplanmäßige Auswirkungen |
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Ja, sh. Begründung |
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Nein |
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Ja, sh. Begründung |
Nein |
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Verwaltungsinterne Abstimmung |
Datum |
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Federführung: Amt 23 |
20.03.2008 |
Gez. Krämer |
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Amt 10 |
19.03.2008 |
Gez. Conrads |
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SGB |
19.03.2008 |
Gez. Naujoks |
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BezVst Bad Godesberg |
19.03.2008 |
Gez. von der Kall |
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Amt 61 |
19.03.2008 |
Gez. Isselmann |
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Amt 62 |
20.03.2008 |
Gez. Hawlitzky |
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Dez. VI |
19.03.2008 |
Gez. Wingenfeld |
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Dez. II |
25.03.2008 |
Gez. Prof. Dr. Sander |
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Genehmigung/Freigabe durch OB / Amt 02 |
26.03.2008 |
gez. Braun |
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* Zuständigkeiten |
1 = Beschluss |
2 = Empf. an Rat |
3 = Empf. an HA |
4 = Empf. an BV |
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5 = Anreg. an Rat |
6 = Anreg. an HA |
7 = Anreg. an FachA |
8 = Anreg. an OB |
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9 = Anhörung |
10 = Stellungnahme |
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Sitzung |
Ergebnis |
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Ausschuss für Wirtschaft, Wissenschaft und Technologie |
15.04.2008 |
Mh. gg. Bündnis90/Grüne, BBB |
2 |
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Bezirksvertretung Bad Godesberg |
16.04.2008 |
ergänzt mehrheitlich gegen Grüne und BBB, sh 0713054EB12 |
9 |
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Rat |
17.04.2008 |
Mit Mehrheit gegen Grüne, BBB und Stv. Dr. Gröner parteilos- wie EB12 |
1 |
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Die Verwaltung wird beauftragt, die durch Hauptausschussbeschluss vom 17.01.2008 (DS-Nr.: 0713054NV4) vorgesehene europaweite Ausschreibung unter folgenden Bedingungen durchzuführen:
1 Der Grundstücksverkauf erfolgt durch öffentliche Ausschreibung (EU-weiter Teilnahmewettbewerb und Bieterverfahren) im Amtsblatt der Europäischen Union (ted.europa.eu) als „Vergabe einer Baukonzession“ in einem gestuften Verfahren:
1.1 In Stufe 1 wird ein Teilnahmewettbewerb (Bewerberauswahl-verfahren) vorgeschaltet (Prüfung der persönlichen Lage, wirtschaftliche und technische Leistungsfähigkeit der Interessenten).
1.2 Darauf aufbauend erfolgt in Stufe 2 ein Verhandlungs- und Bieterverfahren mit den Bewerbern, die die Vorauswahlkriterien erfüllen:
1.2.1 Die vorausgewählten Bewerber werden zur Abgabe eines indikativen Angebotes aufgefordert, d.h. binnen Frist konkrete Aussagen zum Nutzungskonzept, zur Konzeption des Bauvorhabens und zur Finanzierung darzustellen, sowie ein Kaufpreisangebot abzugeben (Bieterphase).
1.2.2 Bieter, deren indikatives Angebot den formalen Anforderungen entspricht, werden – nach vorheriger anonymisierter Information des Rates und seiner vorberatenden Gremien zum bis dahin erzielten Stand und gleichzeitiger Bestimmung der Mitglieder der die Zuschlagsempfehlung aussprechenden Jury - zum Verhandlungsgespräch eingeladen und nach Abschluss der Verhandlungsphase zur Abgabe eines letzten und verbindlichen Angebotes aufgefordert; danach erfolgt der Zuschlag durch eine aus Vertretern der Fachverwaltungen und Politik besetzten Jury. Der Zuschlag steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung zum Abschluss des Kaufvertrages durch den Rat und seine vorberatenden Gremien.
2 Insgesamt steht eine Grundstücksfläche von ca. 14.950 m² zum Erwerb durch einen Bewerber zur Verfügung.
2.1 Hiervon entfällt eine Grundstücksteilfläche von ca. 7.000 m² auf die denkmalgerecht zu erhaltenden Gastronomiebetriebe Redoute und Redüttchen, die in ihrer Nutzung fortzuführen sind, wobei vorerst die bestehenden Betreiberverträge zu übernehmen sind.
2.2 Eine Grundstücksteilfläche von ca. 7.950 m² dient unter Beachtung des Denkmalschutzes zur Errichtung eines hochwertigen Hotels im europäischen 4- bis 5-Sterne-Standard mit dem Schwerpunkt „Wellnesshotel“ und begleitender Bauwerke (Schließung der Baulücke zwischen Haus 2+3 und Haus 5). Die vorhandenen Gebäude sollen geräumt übergeben werden, nicht denkmalgeschützte Gebäudeteile können vom Erwerber niedergelegt werden.
2.3 Die insgesamt auf der Erwerbsfläche darstellbaren Gebäude sollen eine Grundflächenzahl GRZ von 0,6 sowie eine Geschossflächenzahl GFZ von 1,6 nicht überschreiten. Neubauten sollen höhenmäßig die First- und Traufhöhe der historischen Substanz nicht überschreiten. Dabei hat sich das städtebauliche Konzept an der hochwertigen Lage und dem qualitätvollen Umfeld zu orientieren, insbesondere muss ein sensibel gestalteter Übergang zum öffentlichen Teil des Redoutenparkes – auch unter Wahrung der fußläufigen Erreichbarkeit von der Kurfürstenallee aus - gewährleistet sein. Der angrenzende öffentliche Raum an der Kurfürstenallee kann in gestalterische Vorschläge einbezogen werden, wenn der Bewerber bereit ist, die Umgestaltungen auf eigene Rechnung zu veranlassen.
3 Als Mindestkaufpreis ist für die Fläche gem. Ziffer 2.1 ein Betrag von 3.550.000 € und für die Fläche gem. Ziffer 2.2 von 5.100.000 € anzuhalten.
4 Dem Denkmalschutz ist im Detail wie folgt Rechnung zu tragen:
4.1 Kurfürstenallee 1 (Redoute), zusammen mit dem sog. „Redüttchen“ (ehemaliges Gärtnerhäuschen bzw. Remise), sowie zugehörigem Vorgarten mit schmiedeeiserner Zaunanlage und Toren, rückwärtigem Park in englischem Landschaftsstil erbaut, sind im Bestand unverändert zu erhalten. Notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten sind mit der Unteren Denkmalbehörde abzustimmen und für alle Arbeiten ist hierzu eine Erlaubnis nach § 9 DSchG NW zu beantragen.
4.2 Das historische Gebäudeensemble Kurfürstenallee 2+3 ist in seiner äußeren Gestalt, bestimmt durch die Fassaden zur Straßenseite und die beiden Giebel rechts und links, zu erhalten. Im Zuge der Umnutzung bzw. der Umbaumaßnahmen ist die ehemals vorhandene architektonische Eigenständigkeit der sechs kurfürstlichen Logierhäuser unter denkmalfachlichen Gesichtspunkten wieder stärker zu betonen. Aufgrund der in der Vergangenheit vorgenommenen baulichen Änderungen und Ergänzungen (Baulückenschließung) beschränkt sich der Erhalt im Gebäudeinneren im Wesentlichen auf die Geschossigkeit, den Erhalt der tragenden Wände (Mittel- und Giebelwände) sowie den Erhalt zweier Treppenhäuser aus dem 19. Jahrhundert. Es ist nicht auszuschließen, dass im Zusammenhang mit der geplanten Umnutzung im Inneren der Gebäude neben der bereits bekannten künstlerischen Ausstattung (eine teilweise erhaltene qualitätvolle Wandmalerei und Stuckdecken aus der Zeit nach 1860) weitere erhaltenswerte Befunde an Wänden, Decken oder Böden festgestellt werden. Über den Erhalt ist im Einzelnen eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde herbeizuführen und eine Erlaubnis nach § 9 DSchG NW zu beantragen.
5 Die Bewerber werden aufgefordert, darzulegen, wie sie die Wellness-Nutzung als Schwerpunkt des Hotelbetriebes darstellen wollen und ob sie eine Einbindung möglicherweise nutzbarer Thermalwasservorkommen beabsichtigen. Auch soll dargelegt werden, wie zur Stärkung des Gesundheitsstandortes Synergien zu im Umfeld angebotenen oder in Planung befindlichen Medizineinrichtungen (wie z.B. diskutiertes TCM-Zentrum) nutzbar gemacht werden können.
6 Eine Zuschlagsempfehlung der Jury aus Vertretern der Verwaltung und der Politik soll unter Beachtung folgender Wertungs- und Gewichtungskriterien sowie Bewertungskategorien erfolgen:
6.1 Auswahlkriterien
6.1.1 Kriterium Nutzungskonzeption Gewichtung 10 %
6.1.2 Kriterium Städtebau und Gestaltung Gewichtung 45 %
6.1.3 Kriterium Finanzierung und Realisierung Gewichtung 5 %
6.1.4 Kriterium Preisgebot Gewichtung 40 %
6.2 Bewertungskategorien zu 6.1.1 bis 6.1.3
hervorragend 6 Punkte
hoch 5 Punkte
überdurchschnittlich 4 Punkte
zufriedenstellend 3 Punkte
genügend 2 Punkte
deutlich verbesserungsbedürftig 1 Punkt
6.3 Bewertungskategorien zu 6.1.4
Preisgebot übersteigt Mindestgebot um 40 % 6 Punkte
Preisgebot übersteigt Mindestgebot um 30 % 5 Punkte
Preisgebot übersteigt Mindestgebot um 20 % 4 Punkte
Preisgebot übersteigt Mindestgebot um 10 % 3 Punkte
Preisgebot übersteigt Mindestgebot um 5 % 2 Punkte
Preisgebot entspricht Mindestgebot 1 Punkt
Es erfolgt keine Interpolation; Gebote unterhalb des Mindestkaufpreises scheiden aus dem Verfahren aus.
Die jeweils erzielten Punkte fließen entsprechend der Gewichtung der Kriterien in das Gesamtpunktergebnis ein. Die Zuschlagsempfehlung erfolgt an den punktstärksten Bieter.
7 Die Verwaltung wird ermächtigt, für die Unterbringung der aus der Kurfürstenallee auszulagernden Verwaltungsdienststellen zeitnah vertragliche Bindungen (Anmietungsoption mit Optionsgebühr – maximal 20.000 € auf den 31.10.2008) für im Angebot befindliche Flächen in zentraler Godesberger Lage einzugehen, damit bei Abschluss des Vergabeverfahrens die in der Ausschreibung zugesagte Freiziehung der Verwaltungsgebäude gewährleistet werden kann. Die endgültige Anmietung ist gegebenenfalls im Zusammenhang mit der Information gem. 1.2.2 vorzubereiten und zur Entscheidung vorzulegen.
Die sich aus der aktuellen Rechtsprechung zum europäischen Vergaberecht (hier insbesondere Entscheidungen des OLG Düsseldorf) ergebende Konsequenz, dass Grundstücksvergaben der öffentlichen Hand, bei denen von einem Erwerber Bau- und/oder Nutzungsverpflichtungen verlangt werden, als „Vergabe einer Baukonzession“ zu werten sind und daher unter Beachtung der streng formalisierten Vergaberegeln des Europarechts erfolgen müssen, hat zur Aufhebung des bisherigen Verfahrens geführt (siehe o.g. Hauptausschuss-Entscheidung). Die fortschreitende Rechtsprechung und erste Erfahrungen anderer Kommunen mit den europarechtlichen Anforderungen führen zu den in den Beschlussvorschlägen dargelegten Schrittfolgen und Anforderungen an das Verfahren und vor allem auch an die Bewerber. Die Verwaltung schlägt hier zur Optimierung insbesondere der städtebaulichen Ergebnisse das sog. Verhandlungs- und Bieterverfahren vor. In diesem Verfahren bleibt durch entsprechende Verhandlungsführung auch die Erzielung eines optimalen wirtschaftlichen Ergebnisses gewährleistet.
Hierbei wird in einer ersten Stufe möglichen Interessenten die Gelegenheit gegeben, durch Darlegung der unternehmerischen Situation und insbesondere ihrer Leistungsfähigkeit sich zur Teilnahme am Verfahren zu qualifizieren. Diese Prüfkriterien sollen ausreichende Erkenntnisse über eine im weiteren Verfahren zu erwartende (erfolgversprechende) Teilnahme des Interessenten erbringen und ggfls. vorliegende Ausschlussgründe im Sinne der VOB erkennen lassen. Alle Bewerber werden über das Ergebnis dieser Vorprüfung informiert.
In der daran anschließenden Bieterphase haben die „geeigneten“ Interessenten indikative, d.h. den Vorgaben der Ausschreibung genügende Angebote und Ausarbeitungen, die jedoch noch verhandlungsfähig sein müssen, zu fertigen und sich damit projektorientiert in das Verfahren einzubringen. Sofern die formalen Voraussetzungen dieser Verfahrensstufe erfüllt sind, wird die Verwaltung zur Kenntnisnahme durch die Beschlussgremien in nichtöffentlicher Sitzung anonymisiert darstellen, welche Projekte in das weitere Verhandlungsverfahren einbezogen werden sollen. Zugleich wird die Verwaltung in einer entsprechenden Vorlage die Besetzung der Jury für die Zuschlagsempfehlung vorbereiten.
Im anschließenden Verhandlungsverfahren werden die Bieter im Rahmen eines festgelegten Zeitfensters zu individuellen Gesprächen eingeladen und mit ihnen wird der Inhalt ihrer Angebote erörtert und über Nachbesserungen verhandelt, die dazu dienen, die Ergebnisse der mit der Ausschreibung gestellten Anforderungen an die Bieter zu optimieren. Nach Abschluss der Verhandlungen werden die Bieter aufgefordert, ein letztes und verbindliches Angebot binnen einer noch zu bestimmenden Frist vorzulegen. Die sodann fristgerecht eingereichten verbindlichen Gebote werden unter Berücksichtigung der in Ziffer 6 des Beschlussvorschlages definierten Kriterien und Kategorien von der Jury (siehe Ziffer 1.2.2) ausgewertet und ein Zuschlag ausgesprochen. Dieser Zuschlag steht unter dem Vorbehalt, dass letztlich der Rat dem Abschluss entsprechender Grundstücks- und Städtebauverträge zustimmen muss. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass eine Aufhebung des Ausschreibungsverfahrens nur nach den in der VOB anerkannten Gründen möglich ist, anderenfalls Schadenersatzforderungen der Bewerber/Bieter nicht ausgeschlossen werden können.
Hinsichtlich der veräußerbaren Flächen schlägt die Verwaltung getrennte Angaben zu Redoute/Redüttchen und zum Hotelgrundstück vor, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die durch die Denkmalauflage der faktischen Unveränderbarkeit belastete Redoutenfläche nur begrenzt interessante Gebote erzeugt. Hier könnte dann zu entscheiden sein, diese Immobilien nicht zu veräußern. Daher ist auch bewertungs-technisch eine entsprechende Splittung vorgenommen worden.
Dabei ist durch die Bewertung der Abteilung für Grundstücksbewertungen beim Kataster- und Vermessungsamt (Amt 62-5) für die Teilfläche gemäß Ziffer 2.1 (Redoute/Redüttchen) ein Wert von 3.550.000 € in Ansatz gebracht worden, der nach Auffassung der Verwaltung auch so in die Ausschreibung als Mindestwert einfließen sollte. Spezialimmobilien wie Redoute und Redüttchen sind nur eingeschränkt marktgängig und in der Regel bieten Käufer nicht vorrangig unter Renditeaspekten, sondern aus persönlichen Gründen (Affinitätsinteresse) oder bei gewerblichen Käufern unter Aspekten wie Corporate Identity und ähnlichen Beweggründen. Inwieweit hier im konkreten Fall auch noch denkbare Verknüpfungen mit der angestrebten Hotelnutzung in der unmittelbaren Nachbarschaft wiederum eher wirtschaftlichen Aspekten unterliegen, kann dahingestellt bleiben und führt nach Auffassung der Verwaltung zu keiner anderen Betrachtung des auszulobenden Mindestwertes entsprechend den Ermittlungen des Fachamtes.
Zu einem anderen Ergebnis ist die Verwaltung bei der Empfehlung zur Festlegung des Mindestkaufpreises bei der Fläche zu Ziffer 2.2 (Hotelgrundstück) gekommen. Sowohl in der einschlägigen Literatur als auch durch Gespräche mit Immobilienfachleuten wurde eine relativ große Spannbreite hinsichtlich der Frage verkraftbarer Grundstückswerte im Hotelsektor sichtbar. Während einige Ermittlungen eher auf die Ergebnissumme der Bewertung – unter Berücksichtigung von weiterverwertbaren Gebäudeteilen des Denkmals – von 6.100.000 € und darüberhinaus hindeuten, gibt es auch Ansätze, die in Anbetracht der zu erwartenden Renditen nur eine deutlich niedrigere Belastung von rd. 5.000.000 € für verkraftbar halten. Was letztlich am Markt erreicht werden kann, wird der Wettbewerb zeigen. Um jedoch eine ins Leere gehende Ausschreibung zu vermeiden (siehe Ziffer 6.3: Gebote unterhalb Mindestkaufpreis scheiden aus dem Verfahren aus), schlägt die Verwaltung vor, erst einmal mit einem Mindestkaufpreis von 5.100.000 € im Ausschreibungsverfahren zu starten. Wenn, wie erwartet wird, durch die europaweite Ausschreibung die wichtigsten „player“ auch tatsächlich erreicht werden, wird sich im Wettbewerb zeigen, wie der Markt mit den unterschiedlichen Bewertungspositionen umgeht.
Auf der bebaubaren Fläche für das Hotel von nahezu 8.000 m² lässt sich bei einer GFZ von 1,6 nach Auffassung der Verwaltung auch unter den Denkmalauflagen eine interessante Architektur und wirtschaftliche Nutzflächen schaffen, die für eine hochwertige Hotelnutzung erforderlich sind. Um die architektonische Gestalt öffnen zu können, wurde die hinter dem erhaltenswerten Gebäude Kurfürstenallee 2+3 liegende Fläche insgesamt für eine architektonische Gestaltung im Rahmen der festgelegten Grenze zum Redoutenpark freigegeben. Dass das sich Einfügen einerseits und die öffentliche Wirkung der Neubebauung andererseits in Einklang mit der historischen Substanz und dem Redoutenpark zu bringen sind, erscheint selbstverständlich und stellt höchste Anforderungen an den architektonischen Entwurf. Den Bewerbern ist freigestellt, sich dem Gelände der Kurfürstenallee selber mit den angrenzenden Parkplatzflächen zu befassen, wenn sie glauben, hier durch Neugestaltung Vorteile für Hotelanbindung und Städtebau zu erreichen. Kostenübernahme durch die Stadt ist hier nicht vorgesehen.
Während Redoute und Redüttchen einschließlich Parkgestaltung als faktisch unveränderbar zu sehen sind, kann die innere Struktur des Gebäudes 2+3 nach Einschätzung der Verwaltung auch unter Wahrung der Denkmalziele soweit innen verändert werden, dass eine attraktive und den Gestaltungsanforderungen einer Hotelnutzung entsprechende neue Innenarchitektur entstehen kann. Durch die jeweils detaillierte Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde und das daraus resultierende Erfordernis einer Erlaubnis nach § 9 DSchG NW sind auch im tatsächlichen Vollzug die notwendigen Sicherungen gewährleistet.
Der Schwerpunkt „Wellness“ gibt hinsichtlich der Erwartungen an das Hotel durchaus die Chance Thermalwasservorkommen nutzbar zu machen, weshalb Bewerber auch zur Darlegung aufzufordern sind, ob sie sich dieser Thematik widmen wollen. Darüberhinaus sieht die Verwaltung Synergien zwischen einem im Idealfall gesundheitsorientierten Wellnesshotel und anderen bereits in Godesberg vorhandenen oder geplanten Gesundheitseinrichtungen , so dass dies im Rahmen des Verfahrens wertend berücksichtigt werden kann.
Besonderes Gewicht ist in einem formalisierten Vergabeverfahren auf die Bewerberauswahl und die Beurteilung der Gebote zu richten.
Wie schon ausgeführt, lässt sich die Auswahl der zur Abgabe des indikativen Angebotes aufzufordernden Unternehmen anhand vorzugebender Erwartungen definieren und als Ergebnis ist die Anforderung erfüllt, was weitere Teilnahme ermöglicht oder nicht, was dazu führt, dass der Interessent ausscheidet. Dies gilt erweitert auch noch für die erste Prüfung der indikativen Gebote.
Komplexer wird das daran anschließende Verfahren. Hierzu sind schon in der Ausschreibung klare Vorgaben zu fassen, welche Wirkungen eine jeweilige Zielerreichung im Ergebnis entfaltet. Das führt einerseits zur Bildung von Auswahlkriterien, hier in vier Gruppen (siehe Ziffer 6.1.1 bis 6.1.4), deren Einfluss auf die Zielerreichung zu gewichten ist und andererseits zu den Bewertungskriterien; hier schlägt die Verwaltung zwei Punktesysteme vor.
Aus Verwaltungssicht wenig gestalterischen Spielraum hat die Frage der Nutzungskonzeption auf den ausgeschriebenen Grundstücken; sie ist vorgegeben (Gastronomie auf dem Redoutengrundstück, Wellnesshotel auf Verwaltungsgrundstück). Dennoch gibt es natürlich innerhalb der Wellnesshotels unterschiedliche Lösungsansätze (insbesondere in Bezug auf den Schwerpunkt Gesundheitsstandort Godesberg), die gewertet werden können, daher ist hier eine Gewichtung von 10 % des im Punktsystem erzielten Wertes vorgeschlagen.
Von ganz erheblichem Gewicht ist dagegen die städtebauliche und architektonische Lösung, da die Verbesserung der heutigen Situation zentrales Anliegen des gesamten Verfahrens ist. Sowohl die Anforderungen aus dem Umgang mit der Denkmalsituation als auch das Einfügen der Neubauten in das städtebauliche Umfeld stellen erhebliche Ansprüche an die städtebaulich/architektonischen Lösungen. Zur Kurfürstenallee hin muss sich die mögliche Ergänzung der Gebäudezeile in der Baulücke zwischen 2-3 und 5 sowie die Sanierung der historischen Gebäude denkmalgerecht und von hoher gestalterischer Qualität darstellen. Die dem öffentlichen Park zugewandte Seite des neuen Hotelgebäudes ist ebenfalls eine in der Öffentlichkeit wirksame “Schauseite“. Die städtebaulichen Vorgaben sind mit der Angabe der GRZ und GFZ sowie der Höhenbeschränkung auf die vorhandenen Trauf- und Firsthöhen ausreichend weit gefasst, so dass eine Hotelanlage tatsächlich auf den Flächen realisiert werden kann und Freiräume bei der Gestaltung des Bauvorhabens gegeben sind. Entsprechend wichtig ist der Stellenwert der Beurteilung der architektonischen und städtebaulichen Qualität durch die Jury, die dementsprechend mit einer Gewichtung von 45 % vorgeschlagen wird.
Nur mit 5 % gewichtet ist die Frage der Finanzierung und das Realisierungskonzept, da unter den zu beobachtenden verschärften Anforderungen der Kreditinstitute an Bonität von Investor und Betreiber (als Folge aus Basel II bis hin zu aktuellen Auswirkungen der US-amerikanischen Immobilienkrise) hier bereits Schutzmechanismen vorhanden sind, die eine übermäßige Bedeutung im Vergabeverfahren entbehrlich machen. Dennoch muss im Verfahren plausibel und belastbar dargestellt werden, wie die Bewerber sich dieser Frage widmen. Sind Finanzierung und Realisierung nicht gewährleistbar, ist die Teilnahme des Bewerbers ausgeschlossen; sind die Anforderungen erfüllt, ist die Frage des „wie“ eher sekundär, wenn belastbare Aussagen und prüfbare Unterlagen vorliegen.
Alle vorgenannten Kriterien sind in einem Punktesystem mit bis zu 6 Punkten wertbar (siehe Ziffer 6.2), von „deutlich verbesserungsbedürftig“ (1 Punkt) bis „hervorragend“ (6 Punkte). Bezogen auf die Gewichtung bedeutet dies beispielsweise für die Nutzungskonzeption, dass maximal 0,6 Ergebnispunkte und für Städtebau/ Gestaltung maximal 2,7 Ergebnispunkte möglich sind.
Als den städtebaulichen Anforderungen nahezu gleichwertig hat die Verwaltung das wirtschaftliche Ziel eingestuft. Nur wenn ein auch wirtschaftlich interessantes Gebot erzielt wird, kann es vor dem Hintergrund der allgemeinen Haushaltslage verantwortet werden, die Grundstücksflächen zu veräußern. Erfahrungsgemäß sind bei Projekten, die auf eine bestimmte Betreibergruppe zielen, die wirtschaftlichen Spielräume enger gesteckt, als bei breiterer Nutzerpalette, so dass nach derzeitiger Einschätzung nicht zu erwarten steht, dass exorbitant große Differenzen bei den Kaufpreisgeboten erzielt werden. Daraus resultiert die Staffelung, die erst bei ganz deutlicher Überschreitung auch höhere Punkte gewährleistet, aber im Wettbewerb die Motivation der Bewerber 5 % oder 10 % über Mindestgebot zu bieten, und damit die Ergebnispunkte gegenüber dem Mindestgebot zu verdoppeln bzw. zu verdreifachen, aufrecht hält. Die nächsten Steigerungen erfolgen jeweils bei zusätzlichen 10 %, was für Interessenten schwierig sein wird, aber nach Auffassung der Verwaltung sicherstellt, dass nicht zu Lasten des Städtebaus mit Kaufpreisanreizen „gepunktet“ wird – insgesamt sind auch bei diesem Punktekatalog maximal 6 Punkte möglich, die aufgrund der Gewichtung mit maximal 2,4 Ergebnispunkten in die Wertung einfließen können.
Insgesamt sieht die Verwaltung in dem o.g. Wertungsverfahren eine gute Chance auf Auswahl des insgesamt besten Ergebnisses bei zugleich objektivierten Kriterien. Dies ist auch schon verfahrenstechnisch erforderlich, weil die Auswahl des Wettbewerbssiegers einer Überprüfung durch die ausgeschiedenen Interessenten standhalten muss.
Ein unbedingt zu lösendes Problem ist die für eine erfolgreiche Ausschreibung notwendige Festlegung auf eine rechtzeitige Unterbringung der Verwaltungsdienststellen in Godesberg. Hier schlägt die Verwaltung vor, durch eine Optionsvereinbarung sich zeitnah ein noch zu verhandelndes Mietobjekt zu sichern. Dies ist notwendig, um im Rahmen der Ausschreibung eine verbindliche Darstellung der zeitlichen Perspektiven für die Bewerber ermöglichen zu können. Zugleich stellt eine Option ein wirtschaftlich überschaubares Instrument dar, um für einen angemessenen Zeitraum eine Flächensicherung und eine Sicherung der Mietkonditionen darstellen zu können. Kann eine Vergabe im Ausschreibungsverfahren als realistisch beurteilt werden, wird die Verwaltung wegen der notwendigen Mietvertragsgestaltung eine Beschlussvorlage vorbereiten.
Die Verwaltung hat in der Zwischenzeit vier Objekte im Zentrum von Bad Godesberg besichtigt, bzw. mit Eigentümervertretern besprochen, die für eine mögliche Unterbringung der Verwaltung in Frage kommen. Benötigt werden - vorbehaltlich einer genauen Flächenanalyse im Mietobjekt und der konkreten objektbezogenen Planungen – ca. 2.400 m² Hauptnutzfläche, wobei im Wesentlichen folgende Organisationseinheiten untergebracht werden können:
Für das Trauzimmer, den Heimat- und Geschichtsverein und die Oppelner Heimatstube bieten sich Lösungen im frei gezogenen Haus Kurfürstenallee 7 an.
Zur Wahrung einer wirtschaftlichen Verhandlungsposition der Verwaltung sind die voruntersuchten Immobilien nachstehend nur anonymisiert beschrieben:
In Objekt 1 werden Räume ab dem zweiten Obergeschoss angeboten, die durch – barrierefreie – Aufzüge erreichbar sind. Ebenerdige Räume stehen nicht zur Verfügung. Ein Mietpreis von brutto rd. 14,30 €/m² zzgl. Nebenkosten wird erwartet. Stellplätze sind ausreichend vorhanden. Die Entfernung zur nächsten ÖNV-Anbindung beträgt ca. 200 Meter.
In Objekt 2 müssten umfangreiche Umbauten im Objekt erfolgen, um u.a. die Barrierefreiheit des Mietgegenstandes herzustellen. Ausreichende Stellplätze sind auch hier vorhanden. Die Entfernung zur nächsten ÖNV-Anbindung beträgt ca. 150 Meter. Die Mietpreisvorstellung auf Eigentümerseite ist noch nicht festgelegt, dürfte aufgrund früherer Gespräche bei ca. 12,00 € liegen. Die Frage einer Mehrwertsteuer-belastung ist noch nicht geklärt, würde im Zweifel aber eine Bruttobelastung von ebenfalls 14,30 €/m² zzgl. Nebenkosten zur Folge haben.
In Objekt 3 steht ebenerdig nur eine begrenzte und wahrscheinlich nicht ausreichende Fläche für die Bürgerdienste zur Verfügung. Die weiteren, in den Obergeschossen bereit stehenden Büros sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht barrierefrei erreichbar. Zudem steht nach Aussage des Eigentümervertreters unmittelbar eine Vermietung größerer Teilflächen bevor, so dass eine schnelle endgültige Zusage erfolgen müsste. ÖNV-Haltestellen sind 50 bis 100 Meter entfernt. Die Mietpreisvorstellung liegt bei brutto 7,00 €/m². Ausreichende Stellplätze stehen in noch vertretbarer Entfernung zur Verfügung. Die Räume sind weitgehend bezugsfrei.
In Objekt 4 können ausreichend Räume bereitgestellt werden. Im Erdgeschoss kann der notwendige Raum für die Bürgerdienste geschaffen werden. Die Büroräume im Obergeschoss selbst müssten noch saniert werden. Dort steht noch kein behindertengerechter Aufzug zur Verfügung, der sich jedoch vermieterseitig einbauen ließe. Die Mietpreisvorstellung beträgt hier brutto 7,00 €/m² vor Umbau. ÖNV-Haltestellen sind 150 bis 200 Meter entfernt, ausreichend Stellplätze sind in der Nähe vorhanden. Die Umbauzeit wird vom Vermieter mit ca. 9 Monaten veranschlagt.
Die Verwaltung würde bei einer entsprechenden Beschlussfassung eine Bindung des wirtschaftlich interessantesten Objektes bis mindestens Ende Oktober zu verhandeln versuchen, sofern sich nicht zeitnah noch ein besseres Angebot finden lässt. Die vorgeschlagene Summe für eine Optionsgebühr ist als Obergrenze einer Verhandlungsposition zu sehen und bei der Einschätzung, dass auf dem Mietmarkt für (gebrauchte) Büroimmobilien außerhalb klassischer tertiärer Standorte eher eine verhaltene Nachfrage herrscht, vielleicht auch nicht in voller Höhe zu verbrauchen. Ermittelt wurde die vorgeschlagene Summe auf folgender Überlegung:
Optionszeit bis 31.10.2008 ab Mai 2008 = 6 Monate
Mietausfall bei potentiell preiswertestem Objekt =
7,- € x 2.400 m² x 6 Monate = 100.800 €
Sicherungsinteresse der Stadt bei max. 20 % des Mietwertes:
100.800 € x 20 % = 20.000 € (maximal)
Die Verwaltung wird das Ergebnis ihrer Verhandlungen so bald als möglich berichten.
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Für das Ausschreibungsverfahren ist insgesamt folgender Zeitplan vorgesehen:
Beschlussfassung Rat 17.04.2008
Bekanntmachung im ted.europa.eu Mitte/Ende 05.2008
Frist Interessenbekundung (52 Tage) Mitte/Ende 07.2008
Sichtung Bewerber/Zulassungsprüfung Mitte 08.2008
Zwischeninformation Politik (anonymisiert)
und Vorlage Besetzung Jury Rat 04.09.2008
Eingang indikatives Gebot (ca. 10 Wochen) Ende 10.2008
Formale Prüfung und Erstbewertung Gebote Mitte 11.2008
Erste Verhandlungsrunde Ende 11.2008
Ggf. zweite Verhandlungsrunde Mitte/Ende 12.2008
Frist Abgabe verbindliches/letztes Gebot Mitte 01.2009
Auswertung Gebote und Zuschlag durch Jury Ende 01./Anfang 02.2009
Vergabeentscheidung des Rates und
Information der Bieter in Abhängigkeit von Sitzungsfestlegung 2009