BSGB, HA, PLA, RAT

Bundesstadt Bonn

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Der Oberbürgermeister

BE

 

 

Beschlussvorlage

 

X

öffentlich

 

nicht öffentlich

 

Drucksachen-Nr.

 

 

 

1011995

 

Externes Dokument

 

- Anlage 1

- Anlage 2

- Anlage 3

 

Betreff

Sanierung / Neubau Stadthaus
hier: Beauftragung externer Fachberatung

 

Begründung der Dringlichkeit

Die Dringlichkeit resultiert aus der benötigten Vorlaufzeit für die Begleitung und Ergebnisfindung mit der externen Fachberatung sowie der einzuhaltenden Beratungsfolge.

 

Finanzielle Auswirkungen

Stellenplanmäßige Auswirkungen

 

Ja, sh. Begründung

x

Nein

 

Ja, sh. Begründung

X

Nein

 

Verwaltungsinterne Abstimmung

Datum

Unterschrift

Federführung: Projektsteuerer Dez. OB

10.06.2010

gez. Naujoks

Amt 10

11.06.2010

gez. Conrads

Amt 23

10.06.2010

gez. Krämer

Amt 61 (zu Anlage 3)

10.06.2010

gez. Schütz

SGB 85

10.06.2010

gez. Lossau

Dez. II

11.06.2010

gez. Prof. Dr. Sander

Dez. III

10.06.2010

gez. Wagner

Dez. VI

10.06.2010

gez. Wingenfeld

Genehmigung/Freigabe durch OB / Amt 02

15.06.2010

gez. Nimptsch

 

*  Zuständigkeiten

  1 = Beschluss

  2 = Empf. an Rat

  3 = Empf. an HA

  4 = Empf. an BV

 

  5 = Anreg. an Rat

  6 = Anreg. an HA

  7 = Anreg. an FachA

  8 = Anreg. an OB

 

  9 = Anhörung

10 = Stellungnahme

 

 

Beratungsfolge

Sitzung

Ergebnis

Z. *

Betriebsausschuss SGB

24.06.2010

sh. EB 5

2

Hauptausschuss

30.06.2010

einstimmig an Rat verwiesen

2

Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz

07.07.2010

erledigt

2

Rat

08.07.2010

erl. durch Beschlussfassung zu AA7

1

 

 

 

 

Beschlussvorschlag

Die Stadtverwaltung wird beauftragt, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, bzgl. der Sanierung des Stadthaus / Neubau eine umfassende Untersuchung unter Beteiligung externer Begleitung durchzuführen und hierzu eine externe gutachterliche Untersuchung in Auftrag zu geben.

Ziel der Untersuchung ist die Feststellung, welche Entscheidung zur Zukunft des Stadthauses unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der verschiedenen Varianten wirtschaftlich für den Haushalt der Stadt sowie die gesamtstädtische Entwicklung die sinnvollste Lösung ist

Zur  weiteren Vorbereitung sollen externe Büros aufgefordert werden, die in den Anlagen 1 und 2 skizzierten Leistungen einer ersten Bewertung und ggf. Ergänzung zu unterziehen. Die spätere Ausschreibung und ggf. Auftragserteilung selbst bleibt einer besonderen Beschlussfassung vorbehalten.

 

 

 

Begründung

 

Die Untersuchung bzgl. der Sanierung des Stadthauses / Neubau ist vielschichtig und komplex anzulegen:

 

 

Es sind unterschiedliche Varianten zu untersuchen: Sanierung des Stadthauses am Standort Berliner Platz oder Aufgabe des Standortes und Realisierung eines Neubaues an anderer Stelle und Betrachtung der jeweiligen finanziellen und städtebaulichen Auswirkungen. Mit untersucht werden soll auch, inwieweit bestimmte bauliche Varianten förderfähig sind; dies bezieht sich auch auf EU-Standards sowie EU-Fördermittel.

 

 

I. Sanierungskosten des Stadthauses


Die Sanierungskosten für das Stadthaus werden hausintern auf rd. 70 Mio. Euro (brutto) geschätzt.

 

Davon sind einige Maßnahmen bereits wegen Unaufschiebbarkeit begonnen worden oder kurzfristig in Abhängigkeit der weiteren Entwicklung des Entscheidungszeitpunktes und von technischen Gegebenheiten durchzuführen (Erneuerung der Brandmeldeanlage und die Erneuerung der Niederspannungshauptverteilung). Diese Maßnahmen sind im Wirtschaftsplan 2010 des SGB mit 1,6 Mio. € veranschlagt.

 

In den nächsten 2 Jahren stehen u.a. die Sanierung der Brandschutzklappen in den unteren Geschossen und die Sanierung von Flachdächern mit einem Volumen von rd. 7,4 Mio. € an.

 

Mittel- und langfristige Sanierungsarbeiten sind aufgrund der Überlegungen zur Zukunft des Stadthauses zunächst zurückgestellt (Anpassung der Datenleitungen, Sanierungen von Böden und Decken, Erneuerung und Modernisierung der Gebäudetechnik mit Gesamtkosten von rund 23 Mio. €).

 

Darüber hinaus sind weitere Sanierungsmaßnahmen mit einem Volumen von rd. 38 Mio. € erforderlich (u.a. die Sanierung der Fassade des Stadthauses).

 

 

 

 

 

II. Außerplanmäßige Abschreibung

 

Der bilanzierte Wert des Stadthauses für das SGB i.H.v. 49.660.957 € setzt sich wie folgt zusammen:

 

Bodenwert          10.018.225 € (Wert zum 01.01.2006)

 

Gebäudewert        90.715.634 € (ohne Mängelberücksichtigung)

Abzüglich          51.072.902 € (Abschlag in 2005 wegen Mängeln)

==================================================================

Bereinigter
Gebäudewert        39.642.732 € (Wert zum 01.01.2006)

 

Kumulierte AfA          5.103.312 €  (Abschreibungen bis zum 31.12.2009)

==================================================================

Gebäudewert        34.539.420 €
zum 31.12.2009

 

Bei einem Abriss des Stadthauses entstehen außerplanmäßige Abschreibungen von rd. 34,5 Mio. €.

Zu berücksichtigen ist, dass der Gebäudewert sich jährlich um weitere planmäßige Abschreibungen verringert. Eine mögliche Teil-Finanzierung kann aus dem Verkauf des Grundstückes gewonnen werden. Auch dies muss im Rahmen der anzulegenden Untersuchung betrachtet werden.

 

 

III. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

 

Zurzeit wird verwaltungsintern geprüft, ob und inwieweit eine Sanierung durch die Stadtverwaltung erfolgen soll oder ob andere Alternativen an einem anderem Standort in Betracht kommen: Neubau durch die Stadt oder Anmietung im Rahmen eines PPP-Projektes (mit Investor). In diesem Zusammenhang erfolgt parallel die Prüfung der Möglichkeit der Einbindung städtischer Gesellschaften.

 

 

Die vorlaufenden Arbeiten für die Prüfung sind initiiert (Gründung eines Arbeitskreises „Zukunft Stadthaus“, in dem die Dezernenten I, II, III, VI, sowie die Amtsleitungen 10, 20, 23, 61 sowie das SGB vertreten sind) und haben folgenden verwaltungsintern abgestimmten Inhalt:

 

 

 

 

 

 

Neben den reinen Wirtschaftlichkeitsüberlegungen sind weiter zu berücksichtigen:

 

·         Rendite des Investors bei einem Mietermodell

·         Aspekte des ökologischen Bauens sowie Berücksichtigung von EU-Standards

·         Nutzen staatlicher Fördermöglichkeiten / EU-Fördermöglichkeiten

·         Gründung einer gemischten Gesellschaft (an der sich die Stadt Bonn und Dritte beteiligen)mit Blick auf Förderungsmöglichkeiten

·         Städtebauliche Aspekte (Nutzen und Auswirkungen), die sich in Folge ergeben, wenn der bisherige Standort des Stadthauses aufgegeben und anders weiterentwickelt wird (siehe Anlage 3)

 

 

Bzgl. der stiftungsrechtlichen Problematik ist zu berücksichtigen, dass ein möglicher Stifter die Zweckbestimmung der Mittel im Benehmen mit der Stadt Bonn festlegt.

 

 

Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit und Entwicklung der aufgezeigten Alternativen ist die Hinzuziehung externer Fachberatung unumgänglich. Es sind in einem ersten Schritt neben juristischer Beratung auch technisch-wirtschaftliche Beratungsleistungen erforderlich:

 

-       Projektdefinition / Ausgangssituation

-       Entwicklung von Organisationsmodellen / Beschaffungsvarianten

-       Datenanalyse und Kostenzusammenstellung

-       Entwicklung des Finanzierungsmodells

-       Durchführung der vorläufigen Wirtschaftsprognose

-       Vorbereitung und Durchführung bei der Stellung von Förderanträgen

-       Zusammenfassung / Dokumentation der Ergebnis

-       Organisation, Information, Koordination und Kontrolle

-       Prüfung der juristischen Realisierungsfähigkeit der ausgesuchten Handlungsoptionen insbesondere aus steuerrechtlicher und vergaberechtlicher Sicht (Zulässigkeit der Risikoübertragung

-       Darstellung der Eckpunkte des Vergabeverfahren

-       Durchführung des PPP-Eignungstests (bei Bedarf)

-       Durchführung einer Markterkundung

 

 

 

Für die zu erbringenden Beratungsleistungen in technisch-wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und juristischer Hinsicht wurde in dem AK „Zukunft Stadthaus“ ein umfassendes Leistungsverzeichnis vorgelegt und abgestimmt (Anlage 1 und 2). Das ist die Grundlage für die Auslobung eines externen Fachberaters. Die in den Anlagen 1 und 2 genannte Anzahl der Termine ist exemplarisch und beruht auf Erfahrungswerten. Die Anzahl der Termine ist keinesfalls obligatorisch. Die Kosten der Hinzuziehung eines externen Fachberaters werden in einer Größenordnung geschätzt, die möglicherweise den Schwellenwert der EU für VOF-Vergabeverfahren (193.000 € netto) überschreitet. Die Begleitung des externen Fachberaters erfolgt durch den städtischen Arbeitskreis „Zukunft Stadthaus“.